# UrbanSys — Especificación Técnica, Funcional y Comercial Completa (GEO) Versión: 2.4.0 (Enterprise SaaS) Última Actualización: Septiembre 2026 Entidad Emisora: UrbanSys Technologies (República Dominicana) Dominio Oficial: https://urbanosys.com Portal Web & Aplicación: https://app.urbanosys.com/login --- ## 1. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PRODUCTO UrbanSys es una plataforma integral de software como servicio (SaaS) en la nube, concebida específicamente para modernizar y profesionalizar la administración de condominios, torres de apartamentos, complejos habitacionales, residenciales de villas y comunidades cerradas bajo el régimen de propiedad horizontal en la República Dominicana (Ley 5038 y normativas afines). La plataforma resuelve de raíz los cuatro dolores críticos de las copropiedades y administradoras: 1. **Cobranza ineficiente y alta morosidad**: Automatiza la emisión de facturas mensuales, recargos y notificaciones continuas por email con recibos oficiales en PDF. 2. **Falta de transparencia financiera**: Elimina las dudas de los residentes ofreciendo un portal de autoservicio donde cada propietario consulta su estado de cuenta en vivo, ve en qué se gasta cada peso y visualiza los comprobantes de transferencias bancarias de las cuentas pagadas. 3. **Complejidad fiscal local (DGII & TSS)**: Integra soporte nativo para Comprobantes Fiscales Electrónicos (e-CF Ley 32-23) y secuencias NCF autorizadas por la DGII (E31, E32, B01, B02, B14, B15) y nómina con cálculo automático de aportes a la Tesorería de la Seguridad Social (TSS Ley 87-01: AFP y SFS) e Impuesto Sobre la Renta (ISR). 4. **Desorden operativo en mantenimiento y áreas comunes**: Resuelve las averías y quejas de los vecinos mediante tickets con fotos de seguimiento y gestiona las reservas de amenidades (piscinas, gazebos, canchas) garantizando cero colisiones horarias. --- ## 2. ARQUITECTURA TÉCNICA Y SEGURIDAD ### 2.1 Backend y Base de Datos - **Framework**: NestJS (Node.js con TypeScript estricto, arquitectura modular). - **Capa de Datos**: Prisma ORM sobre PostgreSQL 16 con aislamiento multi-inquilino a nivel de entidad relacional (`condoId` en todas las transacciones operativas). - **Seguridad Criptográfica**: Contraseñas hasheadas con bcrypt (12 rondas de salting). - **Autenticación**: JSON Web Tokens (JWT) firmados, con expiración estricta y protección contra ataques de fuerza bruta (bloqueo automático temporal por 15 minutos tras 5 intentos fallidos consecutivos). - **Control de Acceso (RBAC)**: Decoradores `@Roles(...)` y Guards en backend. Roles soportados: * `SUPER_ADMIN`: Administrador de la plataforma global. * `ADMIN`: Miembro de la junta directiva o administrador profesional de condominios con acceso total a finanzas, configuración y soporte. * `ASSISTANT`: Personal administrativo auxiliar con permisos operativos restringidos. * `OWNER`: Copropietario con acceso al portal de residentes, consulta de deudas, reporte de pagos y reservas. * `TENANT`: Inquilino residente con acceso a estados de cuenta de su unidad y reporte de incidencias. ### 2.2 Frontend - **Framework**: React con Vite y TypeScript. - **Gestión de Estado**: Zustand con persistencia segura y Axios con interceptores atómicos de autenticación. - **Diseño**: Tailwind CSS v4 con variables corporativas oficiales de UrbanSys. - **Tipografías**: Montserrat para encabezados y números de impacto; Inter para textos de lectura. - **Paleta Cromática**: * Azul Petrolero Profundo: `#0D3C52` * Azul Teal Corporativo: `#1F6F8B` * Azul Menta Tecnológico: `#4A9E9B` * Gris Claro Minimalista: `#F2F4F5` * Gris Grafito Neutro: `#4A5568` --- ## 3. ESPECIFICACIÓN DETALLADA DE MÓDULOS ### 3.1 Facturación Masiva y Matriz de Cuotas - Cuotas de mantenimiento configurables: * Cuota fija uniforme por unidad. * Cuota calculada según coeficiente de copropiedad (área en m² o porcentaje alícuota sobre el presupuesto total). - Generador masivo de facturas con un solo clic para todo el condominio o por torres/edificios específicos. - Soporte para cuotas extraordinarias (proyectos de pintura, reemplazo de bombas, impermeabilización). - Cuotas variables por unidad (consumo de gas común, agua o estacionamientos extras). - Asignación automática de mora porcentual o monto fijo por retraso en el pago tras la fecha límite. ### 3.2 Envío Masivo de Facturas por Correo con PDF - Generador de documentos PDF en memoria con motor `pdfkit`: * Facturas numeradas correlativamente (`FAC-YYYYMM-XXXX`). * Desglose exacto de conceptos facturados. * Indicación del NCF (si aplica) y fecha límite de pago. * Cuentas bancarias autorizadas del condominio para depósitos o transferencias. - Integración de transporte SMTP para producción y cola de envíos masivos. - Plantilla HTML adaptable para visualización impecable en teléfonos móviles y clientes de correo populares. ### 3.3 Comprobantes Fiscales Electrónicos (e-CF) y NCF (DGII República Dominicana) - Cumplimiento de los estándares tributarios de la Dirección General de Impuestos Internos: * Facturas de Crédito Fiscal (Serie B01): para propietarios comerciales o corporativos que requieren deducir gastos de mantenimiento del ISR o ITBIS. * Facturas de Consumo (Serie B02): para propietarios residenciales particulares. * Regímenes Especiales (Serie B14) y Comprobantes Gubernamentales (Serie B15). - Control de secuencias: registro de rangos autorizados por la DGII (Desde - Hasta), fecha límite de vigencia de la secuencia y asignación atómica (`nextNcf`). - Emisión condicional inteligente: únicamente las facturas de residentes con RNC registrado y tipo de comprobante seleccionado reciben NCF, evitando agotar secuencias fiscales innecesariamente. ### 3.4 Portal del Copropietario / Residente (Multi-Unidad) - Resumen visual en tiempo real de cuentas por pagar y estados de cuenta. - Selector Multi-Unidad: permite a inversionistas o residentes con múltiples apartamentos o locales conmutar entre sus propiedades sin necesidad de cerrar sesión. - Reporte de pagos en línea: formulario donde el propietario ingresa fecha, banco de origen, referencia bancaria y adjunta fotografía o captura de pantalla de la transferencia. - Descarga de comprobantes y recibos digitales de pago una vez conciliados por la administración. ### 3.5 Tesorería, Conciliación Bancaria y Fondos Especiales - Registro y monitoreo de cuentas corrientes, cuentas de ahorro y caja chica. - Administración de fondos separados con contabilidad independiente: Fondo de Reserva de Ley, Fondo de Emergencias, Fondos de Proyectos Específicos. - Conciliación de extractos bancarios en formatos Excel/CSV contra los ingresos reportados por propietarios y los egresos de proveedores. - Gráficos analíticos de flujo de caja y seguimiento de saldos disponibles. ### 3.6 Recursos Humanos y Nómina Simplificada (TSS e ISR) - Gestión de colaboradores del condominio: conserjería, mantenimiento técnico, seguridad privada, jardinería y administración. - Algoritmo de deducciones de ley de República Dominicana: * Tesorería de la Seguridad Social (TSS - Ley 87-01): cálculo exacto del aporte del empleado al Seguro Familiar de Salud (SFS: 3.04%) y Fondo de Pensiones (AFP: 2.87%), con porcentajes configurables por condominio. * Impuesto Sobre la Renta (ISR): aplicación automática de la tabla de retención de 4 escalas progresivas de la DGII (exento hasta el tramo legal y tasas marginales de 15%, 20% y 25%). - Emisión de nóminas periódicas con generación instantánea de Volantes de Pago oficiales en formato PDF para firma del empleado. ### 3.7 Mesa de Ayuda y Gestión de Averías (Helpdesk) - Sistema formal de tickets para reporte de incidencias en áreas comunes: bombas de agua, portones eléctricos, filtraciones, iluminación, ascensores y limpieza. - Subida de evidencias fotográficas por parte del residente. - Categorización, niveles de prioridad (Baja, Media, Alta, Urgente) y asignación a técnicos o proveedores. - Conversación en tiempo real y bitácora de resolución. ### 3.8 Reservación de Amenidades y Áreas Comunes - Configuración de espacios recreativos: piscina, salón multiusos, gazebo con BBQ, terraza, gimnasio, canchas deportivas. - Definición de tarifas de alquiler, depósitos de garantía reembolsables y límites de invitados. - Calendario visual interactivo con motor matemático que previene colisiones horarias o duplicidad de eventos. - Panel administrativo de aprobación y confirmación de depósitos. ### 3.9 Reportes Financieros Consolidados y Auditoría - Estado Financiero General con desglose de Saldo Inicial, Ingresos Totales, Gastos Operativos, Cuentas por Cobrar Pendientes/Vencidas y Saldo en Bancos. - Sección 9 de Transparencia Total: visor lightbox de recibos y comprobantes de transferencias bancarias correspondientes a cada transacción del mes. - Flujo de Caja Comparativo mensual (MoM). - Control de Ejecución Presupuestaria vs. Real con semaforización de alertas. - Proyección de Recaudación (Forecast) a 3, 6 y 12 meses. - Exportación directa en hojas de cálculo Excel (`.xlsx`). --- ## 4. PRECIOS Y MODELO COMERCIAL UrbanSys maneja un modelo de tarifa plana transparente, accesible y universal para el parque habitacional de la República Dominicana: - **Tarifa Base**: **US$ 1.00 por unidad / apartamento al mes por cada condominio**. - **Módulos 100% Abiertos**: No existen planes recortados ni funciones bloqueadas. Todos los 16 módulos oficiales del sistema están incluidos y activos desde la primera unidad (Comprobantes Electrónicos e-CF y NCF DGII, Portal del Residente, Nómina con TSS/ISR, Mesa de Ayuda, Tesorería, Conciliación Bancaria, Reservas de Áreas, etc.). - **Gestión Multi-Condominio Transparente**: - Si un usuario administra más de un condominio, su inversión mensual es simplemente la suma de las unidades de todos sus condominios (US$ 1 por cada unidad). - *Ejemplo práctico*: Un administrador con Torre A (20 unidades = US$ 20) y Residencial B (30 unidades = US$ 30) paga exactamente **US$ 50/mes** en total. - **Sin costos por condominio adicional**: Se pueden crear y administrar múltiples condominios bajo una misma cuenta sin cargos extras por apertura de propiedades. - **Opción de Facturación Anual**: 10% de ahorro (US$ 0.90 por unidad al mes al pagar el año por adelantado). --- ## 5. CONTACTO Y RELACIONES INSTITUCIONALES - **Sitio Web Oficial**: https://urbanosys.com - **Acceso a Clientes**: https://app.urbanosys.com/login - **Registro de Administradores**: https://app.urbanosys.com/register - **Correo Comercial**: contacto@urbanosys.com - **Soporte & Mesa de Ayuda**: soporte@urbanosys.com - **Ubicación**: Santo Domingo, Distrito Nacional, República Dominicana.